Không dễ vay mua nhà ở xã hội, Ngân hàng chính sách đang ở đâu?

Chính sách về vốn vay mua nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn, để tiếp cận được nguồn vốn rẻ mua nhà ở xã hội vẫn còn là một chặng đường gian nan. Trong văn bản số 45/2021/CV- HoREA do Chủ tịch Lê Hoàng Châu ký ngày 6/5, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ rõ hàng loạt hạn chế, bất cập trong thực hiện chính sách tài chính, tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2020.

PHẢI VAY LÃI SUẤT GẤP ĐÔI, NGƯỜI DÂN THAN KHÓ

Khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội lại quy định trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, kể cả dự án nhà ở xã hội để cho thuê.

Đồng thời, 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV, do chưa được tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, nên cũng không có nguồn vốn tín dụng để cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi.

Do vậy, “trong 05 năm qua, tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội. Dẫn đến đơn giá nhà ở xã hội lên đến khoảng 18-20 triệu đồng/m2, tăng cao so với đơn giá 13-15 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2011-2015”, ông Lê Hoàng Châu chỉ rõ.

Đồng thời, do thiếu vốn nên nguồn cung dự án nhà ở xã hội bị sụt giảm rất lớn, kéo theo tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở xã hội làm cho người có thu nhập thấp đô thị càng khó tạo lập nhà ở xã hội hơn.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/08/2013 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020 không có “danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội”. Vì vậy, chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội gần như không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Việc chưa bố trí được đủ nguồn “vốn mồi” từ ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định, là một trong ba nguyên nhân chủ yếu, dẫn đến không thực hiện được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020, chỉ đạt 42% kế hoạch đề ra.

Do thiếu vốn nên nguồn cung dự án nhà ở xã hội bị sụt giảm rất lớn, kéo theo tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở xã hội làm cho người có thu nhập thấp đô thị càng khó tạo lập nhà ở xã hội hơn.

Đáng chú ý, pháp luật về nhà ở quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, nhưng trên thực tế chưa được áp dụng. Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy “có rất ít doanh nghiệp có tâm và có năng lực, đã dành quỹ đất do mình tự tạo lập và tự bỏ vốn đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê”. Vì vậy, cần được khuyến khích và cần phải “được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn”, phải được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Mặt khác, chính sách thuế đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp quy định giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho dự án nhà ở xã hội, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê. Sự thiếu thống nhất, không đồng bộ với giữa Luật Thuế với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP, khiến dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê không được giảm 70% thuế suất.

Ngoài ra, người dân muốn được vay tiền tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua nhà ở xã hội phải gửi tiết kiệm tối thiểu 12 tháng mới đủ điều kiện. Quy định này khá hợp lý, khi lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội 4,8%/năm, thấp hơn lãi suất cho vay ưu đãi tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định là 5%/năm. Nhưng nay, lãi suất cho vay ưu đãi như nhau thì nên tạm dừng thực hiện quy định “hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội phải thực hiện việc gửi tiết kiệm”.

KÉO LÃI SUẤT CÒN 3-3,5%/NĂM

Trước những bất cập kéo dài nhiều năm, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Chính phủ làm việc với Ủy ban thường vụ Quốc hội ghi nhận “danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội” vào Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025”.

Từ đó, có nguồn ngân sách tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV, để có nguồn vốn “mồi” từ ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, tạo điều kiện để các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi.

Do tác động của đại dịch Covid-19 và do Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất áp dụng một mức lãi suất 4,8%/năm cho vay ưu đãi nhà ở xã hội, nên Hiệp hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo cho tạm dừng thực hiện quy định phải gửi tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách xã hội để được vay vốn ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trước mắt áp dụng cho năm 2021 và có thể xem xét kéo dài thêm thời gian tạm dừng.

"Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, Chính phủ xem xét áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3-3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, như nhiều nước đã thực hiện.” 

ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi 4,8%/năm, áp dụng cho cả người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, để đảm bảo tính thống nhất và liên tục của chính sách.

Đồng thời, kiến nghị thực hiện quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính xem xét chỉ đạo Tổng Cục Thuế chấp thuận cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Lần đầu tiên Chính phủ áp dụng thống nhất mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định là 4,8%/năm.

Trước đây, trong giai đoạn 2016-2020, hàng năm Thủ tướng Chính phủ quyết định mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước quyết định mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định tương đương 5%/năm, theo nguyên tắc bằng khoảng phân nửa mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lớn.