“Xẻ thịt” đất công ở Đồng Nai: Kỳ 3: Những bất thường từ dự án King Bay

“Mượn hơi” doanh nghiệp nhà nước để “thâu tóm” hàng trăm ha đất công?

Từ Cù lao Ông Cồn, xuôi ngược lại đường Lý Tự Trọng, qua cầu Đại Phước khoảng hơn 2 km chúng tôi rẽ trái tầm 500m theo đường đá dăm là đến dự án Kinh Bay. Sau “cơn bão” thông tin giữa tháng 3/2021 liên quan việc mở bán và bị hàng loạt khách hàng tố cáo bán hàng khi chưa đủ điều kiện, dự án King Bay đã được chủ đầu tư quây hàng tôn thẳng đứng, với biển hiệu quảng cáo có dòng chữ “King Bay, đô thị xanh đẳng cấp ven sông”. Tại lối ra vào cổng vẫn thấy được những vệt xe công trường thi công cày nát. Phía trong mới chỉ một phần được làm hạ tầng, lưa thưa vài cây xanh mới trồng.

Để quy hoạch phát triển giao thông vận tải vùng kinh tế trọng điểm phía nam đến năm 2020 và định hướng 2030, ngày 28/9/2011, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 1697/QĐ-TTg phê duyệt quy hoạch chi tiết đường vành đai 3 TP Hồ Chí Minh. Sau đó, Bộ Giao thông vận tải (GTVT) đã có Quyết định số 2435/QĐ-BGTVT ngày 28/10/2011 về việc cho phép lập dự án đầu tư xây dựng đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch và sau đó giao cho Tổng công ty ĐTPT&QLDA Hạ tầng giao thông Cửu Long (Tổng công ty Cửu Long) thực hiện. Dự án được chia thành 2 dự án thành phần gồm 1A (đoạn từ tỉnh lộ 25 đến đường cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây); dự án thành phần 1B (đoạn từ đường cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây đến nút giao Thủ Đức). Tổng vốn đầu tư hơn 9.260 tỷ đồng, dự án thành phần 1A với giá trị sử dụng nguồn vốn vay ODA và vốn đối ứng của Chính phủ Việt Nam là hơn 5.329 tỷ đồng; dự án thành phần 1B thực hiện theo hình thức BOT. Trong đó, tiền đền bù giải phóng mặt bằng dự án thành phần 1A là 624,64 tỷ đồng, được tách ra làm hai, đoạn thuộc tỉnh Đồng Nai là 475,73 tỷ đồng và đoạn thuộc TP Hồ Chí Minh là 148,91 tỷ đồng. 

Trước đó, để có tiền đối ứng cho dự án, năm 2015 UBND tỉnh Đồng Nai đã cấp giấy phép quy hoạch khu dân cư khoảng 125 ha, thuộc địa bàn xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch (lấy tên thương mại là King Bay), giao cho Công ty CP Ngũ Long Tân (là liên doanh giữa Tổng công ty Cửu Long với doanh nghiệp khác) làm chủ đầu tư. Đến ngày 8/7/2016, UBND tỉnh Đồng Nai đã có Quyết định số 217/QĐ-UBND về duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, có quy mô 1.244.680.50 m2 (hơn 124,4 ha), do Công ty CP Ngũ Long Tân làm chủ đầu tư. 

Dấu hiệu bất thường ở chỗ, đây là đất công nhưng vì sao Công ty CP Ngũ Long Tân lại được giao để thực hiện đầu tư dự án và liệu có phải hình thức “mượn danh” doanh nghiệp nhà nước để thâu tóm toàn bộ dự án King Bay (?).  

Theo giấy đăng ký doanh nghiệp Công ty CP Ngũ Long Tân được thành lập ngày 6/11/2014, gồm có 7 cổ đông sáng lập, Tổng công ty Cửu Long nắm giữ 10% cổ phần, bà Vũ Minh Lý (người đại diện pháp luật) nắm giữ 50% cổ phần. Cuối năm 2016, công ty được thay đổi tên thành Công ty CP Free Land, tỷ lệ cổ phần bà Lý nắm giữ chiếm 75% và sau đó tháng 4/2017 Tổng công ty Cửu Long đã rút toàn bộ vốn khỏi liên doanh.

Như vậy, trước khi Thủ tướng Chính phủ chính thức có quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án King Bay ngày 22/6/2017 thì chủ đầu tư dự án này hoàn toàn không còn vốn nhà nước và dự án đã thuộc về tư nhân. Trong khi đó, để được giao thực hiện dự án chủ đầu tư ký quỹ bồi thường hơn 224,5 tỷ đồng.

Ngân sách có thể thiệt hại hàng trăm tỷ đồng

Theo Thông báo số 13413/TB-UBND ngày 5/11/2020 kết luận của Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Trần Văn Vĩnh tại buổi nghe báo cáo tình hình thực hiện ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án King Bay, thì trước đó Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai đã xác định Công ty CP Free Land đã chi trả tiền bồi thường (hơn 283,9 tỷ đồng) nhiều hơn mức ký quỹ (hơn 59,4 tỷ đồng) là hơn 224,5 tỷ đồng; do đó, chấp thuận cho Công ty CP Free Land được hoãn thực hiện nghĩa vụ ký quỹ theo quy định. Đến ngày 4/12/2020, Hội đồng Nhân dân tỉnh Đồng Nai đã ban hành Nghị quyết phân cấp nguồn thu, tỷ lệ phần trăm (%) phân chia khoản thu tiền sử dụng đất của dự án King Bay. Theo đó, ngân Ssách tỉnh được hưởng 40% và ngân sách cấp huyện được hưởng 60% để bố trí kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch thuộc đường vành đai 3 TP Hồ Chí Minh. Như vậy, có thể hiểu rằng để có được dự án King Bay, Công ty CP Free Land chỉ phải bỏ ra 224,5 tỷ đồng (?).

Thực tế, sau khi có được chủ trương của Thủ tướng Chính phủ, UBND tỉnh Đồng Nai đã có bốn (bốn đợt) quyết định giao đất cho Công ty CP Free Land với tổng diện tích hơn 631.995 m2, trong đó diện tích đất ở là hơn 292.628 m2. Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã ba lần cấp Giấy xây dựng cho các phần đất UBND tỉnh đã giao cho Công ty CP Free Land. Tiếp đó, Sở Xây dựng đã có văn bản nghiệm thu hạng mục công trình và đến ngày 30/7/2020, Công ty CP Free Land đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai đối với diện tích đất đợt 1, với diện tích hơn 140.665,9 m2, có 62.522,9 m2 đất ở.  

Tuy đã được giao đất từ năm 2018 và được xác nhận đủ điều kiện bán từ tháng 7/2020 nhưng đến ngày 22/1/2021 Bộ GTVT mới có Quyết định số 173/QĐ-BGTVT về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu 6A: Tư vấn khảo sát, thiết kế kỹ thuật, lập dự toán xây dựng và hỗ trợ đấu thầu, dự án thành phần 1A thuộc dự án đầu tư xây dựng đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch giai đoạn 1 thuộc dự án đường vành đai 3. 

Vấn đề đặt ra: Đâu là giá trị đích thực cho dự án King Bay (?). Theo Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai ngày 28/12/2016, giá đất ở nông thôn tại đoạn xã Long Tân, Phú Hội, huyện Nhơn Trạch được chia thành bốn mức giá, cao nhất là 1,3 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 290 nghìn đồng/m2. Cả bốn mức giá cộng lại và chia bình quân thì giá là 647,5 nghìn đồng/m2. Tại Quyết định số 2117/QĐ-UBND ngày 8/7/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án King Bay, diện tích đất ở là 541.452,69 m2 và nhân với 647,5 nghìn đồng/m2 thì tổng giá trị là hơn 350,5 tỷ đồng (đây là bảng giá đất và nhân với diện tích đất ở theo quy hoạch tỷ lệ 1/500 số 2117/QĐ-UBND tỉnh ngày 8/7/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai là 541.452,69 m2, không phải toàn bộ DA), cao hơn số tiền ký quỹ của Công ty CP Free Land là 126 tỷ đồng. 

Trong khi đó, theo khảo sát của phóng viên vào thời điểm cuối năm 2017 tại dự án SwanBay, biệt thự ven sông có diện tích 520 m2 được bán với giá 14,5 tỷ đồng, trừ phần xây thô 300 nhà khoảng 1,5 tỷ đồng thì giá của nền đất khoảng 13 tỷ đồng, tương đương giá đất khoảng 25 triệu đồng/m2. Ngay thời điểm này, đất tại dự án King Bay cũng đang được rao bán với giá 28 triệu đồng/m2. Nói về điều này, ông Nguyễn Việt Dũng, chuyên gia phân tích lĩnh vực tài chính và thuế cho rằng: “Rõ ràng đây là đất công, đáng lý phải đấu giá và việc xác định giá bán hoặc đấu giá phải phù hợp giá thị trường. Nhất là đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất thì bảng giá đất của địa phương chỉ mang tính chất tham khảo. Nhìn thấy rõ trong dự án này có nguy cơ thất thoát tiền ngân sách là rất lớn”. 

Trên thực tế, đến ngày 30/6/2020, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng mới có Văn bản số 818/TTg-CN về phê duyệt khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án thành phần 1A của dự án xây dựng đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch. Sau đó, ngày 23/3/2021, UBND tỉnh Đồng Nai đã có Quyết định số 934/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện DA đầu tư xây dựng đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch giai đoạn 1 thuộc đường vành đai 3 qua xã Long Tân và Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch với giá đất ở nông thôn tại đường Lý Tự Trọng và đường vào Cù lao Ông Cồn cao nhất là 5,986 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 1,415 triệu đồng/m2. Chia đều bình quân giá đất khoảng hơn 2,705 triệu đồng/m2 và nhân với diện tích đất ở của dự án King Bay theo quy hoạch chi tiết 1/500 là 541.452,69 m2, giá trị thấp nhất là 1.465 tỷ đồng. 

(Còn nữa)

Theo Nhân Dân